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El mercado de la vivienda en Murcia, sobre la necesidad de intervenir Featured

Miguel Ángel Pagán

En el año 1861 Abraham Lincoln lanzó un mensaje al Congreso, el cual si me permiten, por su brevedad y contundencia quiero reproducir, sirve para ilustrar esta y todas mis intervenciones en la sección de Opinión de este periódico abierto y con futuro: "El trabajo es anterior e independiente del capital. El capital solo es fruto del trabajo, y nunca hubiera existido sin la existencia del trabajo. El trabajo es superior al capital y merece una más alta consideración".

El día 30 del pasado mes de junio el ministro Ábalos presentó el llamado 'Índice de referencia de precios del alquiler', instrumento que coteja la evolución de los precios de 11 millones de arrendamientos entre los años 2015 y 2018 y cuyo principal objetivo es que comunidades autónomas y ayuntamientos (principalmente estos últimos) puedan identificar la existencia de tensiones en los precios respecto a una medida estadística de tendencia central (que es básicamente el leitmotiv del índice); así entendido es desde luego un útil instrumento, pero no el único, más bien es un instrumento coadyuvante o complementario a lo que debería suponer una auténtica reforma en el mercado del arrendamiento, especialmente en lo que al municipio de Murcia se refiere.

Dentro de lo que se viene a llamar 'Teoría Económica de los fallos del mercado', que sustentan la intervención de los Gobiernos ante las arbitrariedades de la especulación, encontramos el problema de los precios máximos. Obviamente es desde cualquier punto de vista inaceptable, por lo que ha conllevado de mecanismo empobrecedor de la sociedad, así como el castigo que ha supuesto para las generaciones actuales y futuras, junto a problemas que han podido surgir de forma anexa, como la baja natalidad en el global del estado (asunto del que muy poco se habla, en cambio sí que se penaliza la inmigración, único garante, dada la pirámide poblacional de la supervivencia del Estado de bienestar) el comportamiento del precio de la vivienda en España, tanto en propiedad como en alquiler, pues ambos precios presentan una fuerte correlación (evolucionan a la par), sin ahondar más en el asunto diremos que la tasa de variación del precio de la vivienda entre los años 1987 y 2008 fue del 500%, a su vez la variación del IPC entre dichos años fue del 127%; es decir, para que lo entiendan mejor, bajo el supuesto de indexación del IPC a los Convenios Colectivos (hipótesis poco realista por la cantidad de reformas laborales que ha sufrido nuestra legislación en los últimos 30 años) un joven que se hubiera incorporado al mercado laboral por esas fechas (2008) tendría que hacer un esfuerzo cuatro veces superior al que hicieron sus padres para alquilar o comprar una vivienda, todo ello en un contexto de precarización salarial (repito, 4 veces). La teoría económica tradicional suele fijar el precio máximo (el que fija el Gobierno para hacer accesible a la población un bien), ¿se acuerdan del precio de las mascarillas durante los primeros días del confinamiento y el precio que tienen ahora?, tras la intervención de Alberto Garzón, ministro de Consumo; acudiendo a las gráficas de oferta y demanda marshallianas (Alfred Marshall) que bajo la premisa "ceteris paribus", es decir, solo analizamos el precio de un producto y su producción, el resto de variables las obviamos de nuestro análisis, situémonos en el gráfico explicativo tradicional:

S es la curva de oferta, cuando sube el precio la oferta sube; D es la curva de demanda, a precios más bajos demandamos más producto; el eje horizontal nos indica la cantidad de producto (vivienda), y el eje vertical el precio de la misma.

El precio que vaciaría el mercado, contentando por igual a oferentes (privados en este caso) y demandantes sería el correspondiente al cruce de las curvas de oferta y demanda, situado por encima del precio gubernamental, precio máximo.

El problema abordado por Marshall, y que utilizan los neoliberales y algún neocon, de astuta forma, es pretender hacer creer al común de los mortales que las consecuencias de fijar por parte de la autoridad competente (Gobierno o ayuntamientos, por delegación de ley) un precio máximo provocaría un exceso de demanda [en la gráfica sería el Exc.D] que llevaría como resultado, fíjense que curiosidad ¡¡una inaccesibilidad a la misma!!, precisamente el cáncer que queremos curar. El error, querido lector, querida lectora se basa en que el precio de equilibrio, en este caso no es tal sino que es un precio especulativo, en párrafos anteriores ya he dicho el porqué (se acuerdan, lo del hijo y el padre). Obviamente la fijación de un precio máximo por parte de los ayuntamientos, contando ya con habilitación de ley, sea esta la ley de arrendamientos urbanos u otra con carácter orgánico se tendría que enfrentar a dos problemas, la economía sumergida que pudiese surgir en torno al alquiler (cobros y pagos en "B") y la decisión de oferentes privados de no sacar al mercado stock inmobiliario (creo sinceramente que este problema sería prácticamente sin intervención minimizado, pues en nuestro análisis hablamos de precios justos no de confiscatorios a la propiedad), y si no fuera así hay sencillos mecanismos para lograrlo, basados cómo no en la fiscalidad, algunos de ellos ya existentes y perfectamente aplicables por las autoridades locales como son la recarga en el IBI de hasta el 50% por la desocupación de la vivienda, así como el incremento de los tipos marginales en los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Respecto al manido tema de los pagos en "B", tampoco es difícil abordar la situación, recordemos que nos estamos manejando en un escenario de "descentralización fiscal", es decir, el agente fiscalizador es la Autoridad Local, así ha sido habilitada por ley, es decir, es plenamente factible la creación, por ejemplo de una Agencia Local del Alquiler que fiscalice cobros y pagos –de forma directa o en colaboración con las entidades de crédito-, y que los mismos sean realizados únicamente por vía electrónica, tarjeta o transferencia. Las competencias de esta Agencia deberían ser también sancionadoras (sin excluir las posibilidades de la Agencia Tributaria, AEAT, en su labor inspectora y sancionadora); esta Agencia habilitada por ley y reglamentada tendría un mecanismo sancionador para internalizar la externalidad (ver mi artículo 'La otra cara de Odiseo') que consistiría en fijar un sanción superior a la diferencia entre el precio especulativo (el que quiere fijar el arrendador y supera al precio máximo fijado por la Autoridad Local) y el precio fijado por la Autoridad Local como máximo, este resultado sería multiplicado a su vez por el número de meses que lleve en vigor el contrato del alquiler (creo que este mecanismo es bastante disuasorio para tratar de burlar el marco legal, y junto a los ya señalados establece dobles controles, lo cual es una garantía).

Para terminar, quiero señalar otro problema y alguna solución centrándome en el municipio de Murcia, el parque de vivienda del Ayuntamiento necesita un inventario, no sabemos con exactitud el número de viviendas públicas existentes, sabemos que son más de 1000 distribuidas entre núcleo y pedanías; es más que conveniente poner suelo público, mediante el oportuno concurso, a disposición de contratantes para la construcción de viviendas adecuadas en régimen prioritariamente de alquiler, bajo un precio máximo, no especulativo. La cesión del suelo junto a la contratación en lotes, es decir, construcción y mantenimiento de inmuebles junto a gestión de otros servicios (de difícil o innecesaria municipalización) podría incentivar la concurrencia de empresas que hicieran el proyecto viable. Esta medida, el inventario y adecuación del parque existente junto a la construcción de vivienda pública contribuiría, junto a las medidas analizadas en este artículo, a situar al sector privado ante una auténtica competencia en precios que rebajara las pretensiones netamente especulativas inherentes al mismo sin menoscabar los desarrollos urbanos situando el precio del alquiler, y de la vivienda en sí, en términos acordes a la estructura de salarios de nuestro municipio, daríamos un paso adelante en crecimiento y desarrollo económico, de eso no me cabe la menor duda. Gracias por su atención queridas lectoras y lectores.

@pagnav_miguel

Miguel Ángel Pagán Navarro, Economista, miembro del Grupo Economía y Trabajo de Izquierda Unida en el municipio de Murcia.

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